[서울포스트논단] 강동구 둔촌동주공아파트 재건축문제는 시공사(건설사),시행사(조합) 모두가 주먹구구식 기존 건설현장 구조적 모순 결집체.. 단국이래 최대규모라니 적나라한 사기가 개입하면 최대 비리, 최대 분쟁, 최대 손익발생 가능성 충분

-SPn 서울포스트, (마이 네임 이스) 량기룡(梁奇龍) 기자 

필자는 부동산에는 문외한이며, 그 분야에 전혀 관심도 없다. 지금도 월세살지만 가난함에도 매우 행복하다,는 것을 전제로 뉴스 전달자로서 둔촌동사태를 언급하고자 한다. 

+ 참고할 만한 영상 게시. 

↑ 삼프로TV(언더스탠딩 : 뉴스는 이해다) - 조합에게 직접 듣는다. 둔촌주공 사태의 전말 f. 강정원 둔촌주공 재건축조합 자문위원/계약법률 TF팀장_22.04.21_[백브리핑 라이브], 화면 캡쳐

↑ 쇼킹부동산 - 둔촌 주공 이제 머릿속에서 지우세요!, 화면 캡쳐

단군이래 최대 재개발사업이라는 강동구 둔촌동 아파트재건축*(둔촌 올림픽파크 포레온) 공정이 막대한 차질을 빚게됐다. 조합원 6000세대 이상, 분양가구 12000세대 이상에 2조6천억원이 소요된 공사로, 단일 단지로는 imf때 구리 도농동 원진레이온 자리에 부영건설이 지은 아파트 5000세대(이상) 분양 이후 처음 본 것 같다. 아, 2018년 완공된 가락동 헬리오시티 가 9000세대를 넘는다 함.

[*2003년 추진위 승인, 2006년 정비구역으로 지정, 2018년 이주, 2019년 철거, 2020년 착공. 위탁처(발주처,시행사)는 주택조합, 시공단 : 컨소시엄 참여건설사]  

현대건설,HDC현대산업개발,대우건설,롯데건설 4사(건설사=시공사)가 컨소시엄 을 이룬  현장은 현재 공기 50%이상 진행된 상태인데, 조합측(시행사)과 공사비 증액을 놓고 갈등을 빚더니, 현재 언론보도에 의하면, 조합이 시공사에 공사비 증액 무효소송을 제기했고 시공사는 조합을 상대로 공사비를 달라며 유치권(留置權 류치권 : 붙잡아 존치하는 권리)을 행사한 상태. 

그간 조합(원)은 (분식회계로 인한 조합장의) 총회의결을 믿었지만, 각종 문제점을 발견하고 새집행부가 조합장 해임결의안을 채택했고, 해임결의안이 가결된 날 당시 조합장이 시공사 사무실로 가 6000억원에 달한 공사비증액에 도장을 찍어, 현재는 3조2천억짜리 공사로 돼 있다. 현 집행부는 그 증액분이 원인무효계약이라는 것이다.

그러나 요 며칠새, 조합(새 조합장)은 증액분을 인정하고, 그 금액만큼 새로 계약서을 쓰는 대신 면책범위를 명시하자는 주장을 한 반면, 시공사는 공사금액도 3조2천억원으로 대충 비슷하고 과거 계약이 문제가 없어 재계약서를 못쓰겠다는 주장을 하며, 추가로 조합이 요구한 각종 내장공사(인테리어 등 마감재) 변경에 반대 입장을 보였다.

현재로서는 귀책사유가 누구에 있든지 수개월 공사지연은 불가피하며, 금융비용, 공사지연 등 막대한 추가 손실부담은 모두 조합(원)이 지게 될 판이다.

개인적 생각으로 보면, 계약 자체는 맞고 계약의 사기적 내용에 관해서는 내부적으로 전집행부에 배임죄 등을 물어야 쌍방간 이권카르텔도 밝혀질 수 있다. 그러면서도, 내년 8월로 입주 예정인데, 공사지연이 8개월가량 늦어진 상태에서 이 사태가 벌어진 것은, 현조합이 전조합,시공단의 협잡에 완전히 엮였다는 생각도 든다. 시공사는 이 참에 이러저런 꼬투리로 법적절차를 밟으며 지연공사에 대한 손실(책임)까지 떠 넘기겠다는 계산도 있을지 싶다. 그렇다면, 여러 비용부담(기 승인분 6천억＋알파)을 종합해 약 6천세대 조합은 세대당 약 2억원가량이 추가 부담(일반분양 수입금 현금분배 감소)으로 이어질 가능성도 있다. 이것을 만회할려고 분양가 상한제폐지를 기대하거나 정부 조정후 분양가가 대폭 오를 것이라는 생각을 해서는 절대 안된다. 국가 정책이 몇 개월 사이 바뀔 수도 없고 쉽게 바뀌어서도 안되며, 소급 적용될 리도 없다.      

참고로, 둔촌주공의 경우 12000여 세대 중 절반 6000여 세대가 조합원이고, 나머지 절반 6000여 세대가 일반분양이다. 이 일반분양 수입금으로 모든 비용을 청산하고 남은 이익금은 조합원에게 분배한다. 일반분양가가 평당 3000만원일 경우, 30여 평 세대 기준이면, 1가구당 10억원×6천 세대 = 6조원이라는 어머어마한 돈이 들어 온다. 조합원이 입주하면 세대당 실거래가 20억원쯤의 집 한 채를 보상 받고(10억에 분양받은 사람은 20억짜리가 됨), (6조원에서 사업비를 제외한) + α 의 수입이 생기는 구조다. 이래서 항상 조합집행부,조합원의 욕망과 시공사의 욕심이 충돌해 문제가 발생한 것, 따라서 시행사,시공사,일반분양자 라는 3위일체는 사실은 욕망이라는 폭탄돌리기의 주체이자 객체이며, 그 폭탄은 국가 부동산 폭등폭탄의 악순환이 된지 오래다. 내 기억으로 1998년 imf때 도곡동 타워팰리스 가 대한민국 최초 평당 700만원이라는 최고가로 분양되었다. 양복,넥타이생활에서 퇴직 후 그곳에서도 노가다를 했지만, 지금 매매가가 평당 7000만원은 호가하며 강남 노른자 지역은 평당 1억 넘은 곳이 꽤 된다. 이거 정상인가?

2012년 첫 삽을 뜬 잠실 제2롯데월드는 대지 약 2만8천평(약8만5천여 평방미터)에 123층 높이 555m, 공사비 2조원대에서 3조원대로 늘어난 것, 쇼핑몰동까지 올라갈 때는 일일 8천여명의 근로자가 출역하기도 했다(역시, 수 년간 띄엄띄엄 그 현장에서 노동을 했기에 알지만, 롯데건설이라는 회사는 공사,경영,관리 이미지가 개판이었고 현금 많은 그 하청업체에서 노임이 몇 달 밀려 상당 근로자가 노동부 체불임금 고발로 해결하기도 했다. 또한 123층 건물은 공짜로 줘도 난 안가진다. 랜드마크 로 하기엔 총알이나 포탄 또는 자지같이 생겨, 외관-붓과 도자기를 혼합형상화한 디자인이라함-부터 뽀대도 안나고 주변환경과 너무 동떨어진 모양이다). 거기야 발주처,시행사,시공사가 전부 같은 그룹이니 어찌어찌 했겠지만, 건축중에 공사비 인상은 도급제가 아닌 지분제인 경우, 비용상승이 불가피 한 것은 피할 수 없는 관례며, 나쁜 관례를 건설사가 사기적 수법을 동원해 의도적으로 만들어 계속 반복시키고 있는 것은 사실. 즉, 수 년이 걸릴 공기에서 아무리 처음 계약서에 명시했다고해도, 여러 요인으로 발생한 비용증가를 건설사가 각종 사유를 들어 절대 떠 안지 않겠다는 취지며, 돌발적 중대사고가 아니면 시공사는 원하는 이익을 반드시 챙긴다. 그래서, '아래' 참고.

'아래'

재건축,재개발 사업은 근본적으로 조합(갑)과 시공사(을)가 '최소비용 최대이익'이라는 목표가 같기 때문에, 언제든지 갈등의 요인이 잠복한다. 따라서 조합측(시행사)에서 분양가를 부풀리는 것, 건설사(시공사)의 부실공사는 긴 세월동안 끝없이 반복돼 부동산가격폭등의 요인이 되고 있다. 말이 파트너지 서로에게는 서로의 이익을 극대화할려는 사기꾼적 관계라고 보면 모든 갈등이 쉽게 이해된다.

처음 조합이 '갑' 입장으로 '을' 입장의 시공사를 선정하지만, 계약이 체결되는 순간, 갑을 관계는 완전히 뒤집혀 사실상 건설사가 '갑'이 되고 조합이 '을'이 된다. 그래서 조합은 시공사 입맛에 따라 계속 끌려 다닐 수밖에 없다. 시공사가 시행사를 부추키거나 엮어 분양가를 부풀린 것이 대표적이다. 

이것이 원활히 안되면 각종 이유를 걸어 건설사가 공사를 중단하고 유치권까지 행사하게 된다. 즉, 건설사의 요구대로 돈을 충분히 주지 않으면 공매를 통해 지금까지 비용을 뽑고 현장을 떠나는 절차인데, 유찰이 거듭돼 기존 시공사가 헐값에 꿀꺽하는 순간, 조합원은 권리 상실로 거지가 되는 구조다.

결국, 슈퍼 '갑'이 된 시공사(법인)는 조합(개인)을 외통수로 밀어 뒤통수를 치는 일이 빈번하다. 여기서 과연 코가 꿰인 개인이 법인을 상대로 쉽게 이길 수 있을까. 사람의 실체인 조합과 사람이 아닌 법인이라는 유령과의 싸움 말이다.   

이러한 구조로 인해 건설사는 처음부터 조합에 양의 탈을 쓰고 금품 등 로비 를 하거나 조합과 짜고 고스톱을 칠 수 있어 사업에서 손해를 절대 보지 않는다. 또 조합장이나 집행부도 각종 이권에 개입할 게 많아 큰 돈을 만질 수도 있고, 딱 엮여 뇌물,배임 등으로 감빵에 가는 경우가 빈번하다.

둔촌동의 경우, 조합장이 분식회계를 통해 조합원을 속이고 추가공사비 6천억원 지출을 결재했다면, 뭔가 큰 문제가 숨어 있을 것이다. 긴 갈등의 상처가 따를 이런 싸움은 일어나지 말아야 하겠지만, 어쨌든 단군이래 최대 재건축사업이라니 문제가 된 것도 단군이래 최대이지 않을까,는 생각이 들면서도, 빨리 마무리되어 조합원 피해가 최소화했으면 한다. (龍)

↓ 제2롯데월드 공사현장에서 노동한 추억들

▲ 2012년 잠실 제2롯데월드 지하2층 터파기 현장에서 수집한 '두꺼비' ⓒ서울포스트 양기용

▲ 3월에 만개한 벚꽃이 오히려 이채롭다 ⓒ20140329 세상을향한넓은창 - 서울포스트 양기용

▲ 신축중인 제2롯데월드타워. 2012~13년, 건축물의 핵심인 중심 코어 가 주변 기둥 코어 와 연결돼 각 층의 슬라브 가 만들어진다. ⓒ서울포스트

▲ 신축중인 제2롯데월드타워. 2012~13년 ⓒ서울포스트

▲ 2014년 4월1일, 신축중인 제2롯데월드타워 동 46층에서 본 롯데월드 매직아일랜드 와 석촌호수벚꽃

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"모두가 악마"...건설사와 조합이 당신의 등을 치는 법 / 김향훈 집터뷰

- 2020. 6. 23.

▣ 본지 발행인 (양기용 기자)